資産価値の向上を実現する賃貸管理

建物の維持管理をするには、様々な保守管理費や点検費用が発生します。
例えば、「定期清掃」「消防設備等点検」「エレベーター保守点検」「給水設備点検」など、建物によりその他多くの保守管理費が発生することが
あります。

私の携わった実例では、エレベーターの保守管理費だけで年額818,400円を削減しました。
私の経験上では建物竣工時から同じ保守管理契約を継続しているケースが多く、「保守管理会社」と「保守契約」の2つを見直すだけで大きな改善が
図れる可能性があります。

また、別の実例では
「定期清掃」「給水設備点検」「消防設備等点検」「防火対象物点検」「駐車装置保守点検」「エレベーター保守点検」「24時間機械監視」の7つを
見直し、年間820,000円の支出削減に成功しました。

しかし、これらは安易に削減すると思わぬトラブルに見舞われる可能性もありますので、リスクも支出も最小限に抑えられるために様々な知識を
吸収して実践しています。

「建物に火災保険を掛けているが、申請したことがない」という不動産オーナー様は非常に多いです。
なぜなら「火災保険は火事が起きた時しか使えない」と認識しているケースが多いからです。しかし、実は多くの場面で申請することができ、
保険金の受け取りにより修繕費用を実質的に相殺できるため、収支に大きく影響します。

修繕・リフォーム工事は不動産会社や昔からの付き合いで依頼しているケースが多いですが、相場よりも高く行っているケースが見受けられます。
例えば、

１） クロスや塗装などの【単価が高い】
２） キッチンや洗面台などの設備が【定価と同額】になっている
３） エアコンや給湯器が故障したため【リフォーム会社に依頼】している

などです。

【単価が高い】かどうかを見分けるには、様々なリフォーム会社と付き合って経験を積まないと判断が付きません。
また、現場状況により金額が高くなる明確な理由が存在する場合、量産品ではなく少量生産の高い製品を使用する場合など、
状況により一概に高いか安いかを判断することは難しいため、プロの知識が必要となります。

また、キッチンや洗面台などの設備はリフォーム業者または下請け業者が仕入れる際に定価の何割か安く仕入れ、そこに利潤を加えて見積もりを
提示しますが、定価より大幅に安くなるのは確実です。
【定価と同額】な製品は余程特殊な事情がなければあり得ません。金額だけで見ればインターネットで製品を注文し、
職人に設置・施工のみ依頼するのが最も安くなりますが、工程管理や万が一製品に問題があった場合に 「製品本体」と「職人」のどちらに責任の所在があるのが不明確になるため、相応の知識と経験がなければそのような発注方法は避けた方が無難です。

中にはリフォーム会社が利潤を大きくするために単価を大幅に上げているケース、紹介した不動産業者にバックマージンを払うために
単価を上げているケースなど、不動産オーナー様にとって不都合な値上がりとなっているケースも多々見受けられます。

また、エアコンが壊れた、給湯器が壊れたなど、工事を行う業者が1社の場合、空調専門業者や給湯器専門業者等に直接依頼した方が
金額を抑えることができます。

リフォーム業者は各下請け（職人）の手配や工程管理、施工後のチェック、引渡し後に施工不良が発覚した場合の補修作業などを行うため、
下請けに発生する費用の2～3割を目安に現場管理費・諸経費として金額を計上し、不動産オーナー様に見積もりを提示します。

例えば、下請けでは10万円で請け負う給湯器交換工事があった場合、リフォーム会社は12～13万円の見積もりを不動産オーナー様に提出します。

下請けが2社以上必要となるケースでは、リフォーム業者に依頼する方が無難です。なぜなら、後で施工不良が発覚したとしても、
2社以上依頼した場合はどこの下請け業者の施工不良なのか断定が出来ず、トラブルに発展する可能性があります。
また、複数の業者が必要となる場合、それぞれの工事手配や工程管理を行わないと、1つの下請け業者が工期を守らなかった（守れなかった）場合、
以降工事を行うすべての業者の工事日程に影響が出てトラブルになる可能性もあります。

しかし、エアコンが壊れた、給湯器が壊れたなど、工事を行う業者が1社で足りる場合は、直接依頼した方がリフォーム業者に払う利潤を削減することが
出来るため、安く工事を行うことが可能になります。

上記は私の行う収支改善のごく一部となります。その他ローンの金利交渉や借り換え、資産税（不動産）に強い税理士とチームを組んで様々な対策を
行うことにより、多額な改善を実現できる可能性があります。
私の携わった実例では、ローン返済の対策を行う前で年間収支が約8,000,000円改善（年間家賃収入の10％以上に相当）となりました。